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Honoraires du syndic de copropriété

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Toujours à la hausse, les honoraires du syndic de copropriété ont connu une brutale envolée entre 2008 et 2009 pour plus ou moins se stabiliser depuis quelques années.

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Calcul des honoraires du syndic de copropriété

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Les honoraires du syndic de copropriété sont fixés dans le mandat du syndic de copropriété. C'est au moment où l'assemblée générale vote sur le choix du syndic de copropriété qu'il convient de se prononcer sur le montant de ses honoraires.

Depuis 1986, les honoraires du syndic de copropriété sont libres.

Si le contrat du syndic de copropriété est d'une durée supérieure à un an, il peut contenir une clause de révision annuelle des honoraires. Cette clause doit être fondée sur des éléments précis, comme l'indice du coût de la vie ou l'indice du coût de la construction par exemple.

La rémunération du syndic de copropriété se compose de deux types d'honoraires :

Les honoraires pour gestion courante

Ces honoraires pour gestion courante font l'objet d'un forfait annuel.

Un arrêté du 27 septembre 2010 a déterminé une liste des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel.

Conformément à la loi Alur, pour tous les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er juillet 2015, la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic et ses modalités de paiement doivent être indiquées dans le contrat.

Ces honoraires correspondent aux missions de tout syndic de copropriété, comme l'organisation de l'assemblée générale annuelle par exemple.

Ils sont calculés en fonction :

  • du nombre de lots ;
  • du nombre d'équipements ;
  • de la présence ou non d'un gardien ;
  • de la compétence et la disponibilité du conseil syndical ;
  • de l'entente ou de la mésentente entre copropriétaires.

Les honoraires pour prestations spécifiques

Les honoraires pour gestion courante et les honoraires pour prestations spécifiques doivent faire l'objet de deux facturations distinctes.

Ils peuvent être calculés de 2 façons différentes :

  • sur la base d'un coût horaire ;
  • en application d'un tarif convenu pour chaque prestation particulière.

Les prestations particulières

Les prestations particulières pouvant être facturées par un syndic ont été définies par le décret du 26 mars 2015.

Il s'agit notamment :

  • du recouvrement des impayés et contentieux ;
  • de l'organisation de réunions supplémentaires ;
  • de l'intervention du syndic en cas de sinistre.

Les travaux

Les honoraires du syndic de copropriété pour travaux spécifiques ont été réglementés.

Seuls les travaux de conservation et d'amélioration de l'immeuble peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques.

Les honoraires du syndic de copropriété peuvent être fixés à l'avance dans le contrat, ou être votés par l'assemblée générale au cas par cas.

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Honoraires du syndic de copropriété : quelques conseils pour bien négocier le contrat

Les honoraires pour gestion courante

Afin que le syndic évalue ses honoraires à moindre coût, il faut montrer les points positifs de sa copropriété au moment de la négociation.

De plus, il convient d'étudier en détail la liste des tâches de gestion courante, afin que celles-ci ne soient pas facturées comme des prestations spécifiques.

Attention : la tenue de l'assemblée générale peut être surfacturée si elle se déroule en dehors des horaires de bureaux.

Les copropriétés importantes peuvent obtenir un tarif dégressif du forfait de gestion courante.

Les honoraires pour prestations spécifiques

Les honoraires du syndic de copropriété pour prestations spécifiques peuvent faire l'objet de forfaits pour certaines tâches, comme par exemple la mutation d'un lot. Le principe du forfait permet de garantir des charges fixes.

Il est intéressant de ramener au mois le tarif horaire du personnel mis à disposition par le syndic et d'évaluer le temps passé pour les démarches administratives.

Certains syndics ont tendance à sous-traiter les tâches administratives, ce qui en renchérit le coût.

Comment réduire les honoraires du syndic de copropriété ?

La reproduction des documents

Les frais de photocopies sont souvent un point de litige avec le syndic. Il faut demander à les inclure dans les charges courantes ou négocier un forfait.

La tenue de l'assemblée générale

On peut simplifier les procédures comme la remise en mains propres de la convocation, plutôt que le courrier recommandé, ou faire réaliser le secrétariat par le président du conseil syndical.

Frais pour recouvrement des charges et des impayés

Le syndic ne doit pas multiplier les interventions coûteuses et inutiles.

La procédure doit être graduée entre :

  • frais de mise de demeure et de relance ;
  • frais d'hypothèque ;
  • frais d'huissiers.

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Honoraires du syndic de copropriété : exemples de prix

Honoraires du syndic de copropriété
Forfait gestion courante par copropriété
À partir de 10 lots
  • 1000 € HT
  • 110 € HT par lot
Taux horaire des vacations pour prestations exceptionnelles aux horaires de bureaux
  • minimum 50 € HT / heure
  • moyen 70 € HT / heure
  • maximum 100 € HT / heure
Taux horaire des vacations pour prestations exceptionnelles au-delà de 22 h
  • Minimum 90 € HT / heure
  • Moyen 150 € HT / heure
  • Maximum 300 € HT / heure
Recouvrement des impayés Frais de relance Entre 3,50 et 10,00 € HT
Mise en demeure par lettre recommandée Entre 10 et 50 € HT
Remise du dossier à huissier ou avocat Entre 80 € HT et jusqu'à 500 € HT pour un avocat
Tenue d'un compte séparé par lot et par an
  • Tarif bas 15 € HT
  • Tarif moyen 20 € HT
  • Tarif élevé 30 € HT
Suivi des travaux votés en assemblée De 2 à 6 % du montant des travaux
Photocopies
  • De 0,20 à 0,40 € HT par page
  • Forfait 20 € HT par an et par copropriétaire

Bon à savoir : La TVA applicable est de 20 %.


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