Honoraires du syndic de copropriété
Toujours à la hausse, les honoraires du syndic de copropriété ont connu une brutale envolée entre 2008 et 2009.
Calcul des honoraires du syndic de copropriété
Les honoraires du syndic de copropriété sont fixés dans le mandat du syndic de copropriété. C'est au moment où l'assemblée générale vote sur le choix du syndic de copropriété qu'il convient de se prononcer sur le montant de ses honoraires.
Depuis 1986, les honoraires du syndic de copropriété sont libres.
Si le contrat du syndic de copropriété est d'une durée supérieure à un an, il peut contenir une clause de révision annuelle des honoraires. Cette clause doit être fondée sur des éléments précis, comme l'indice du coût de la vie ou l'indice du coût de la construction par exemple.
La rémunération du syndic de copropriété se compose de deux types d'honoraires :
Les honoraires pour gestion courante
Ces honoraires pour gestion courante font souvent l'objet d'un forfait annuel.
Un arrêté du 27 septembre 2010 a déterminé une liste des prestations de gestion courante incluses dans le forfait annuel.
En savoir plus : contrat du syndic de copropriété
Ces honoraires correspondent aux missions de tout syndic de copropriété, comme l'organisation de l'assemblée générale annuelle par exemple.
Ils sont calculés en fonction :
- du nombre de lots,
- du nombre d'équipements,
- de la présence ou non d'un gardien,
- de la compétence et la disponibilité du conseil syndical,
- de l'entente ou de la mésentente entre copropriétaires.
Les honoraires pour prestations spécifiques
Les honoraires pour gestion courante et les honoraires pour prestations spécifiques doivent faire l'objet de deux facturations distinctes.
Les prestations particulières
De quoi s'agit-il ?
- Du recouvrement des impayés et contentieux,
- de l'organisation de réunions supplémentaires,
- de l'intervention du syndic en cas de sinistre.
Ces prestations sont souvent facturées avec un taux horaire. Ce taux horaire peut varier selon les horaires d'intervention du syndic. Une distinction est souvent opérée entre :
- horaires de bureaux,
- horaire après 20 h.
Les travaux
Les honoraires du syndic de copropriété pour travaux spécifiques ont été réglementés.
Seuls les travaux de conservation et d'amélioration de l'immeuble peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques.
Les honoraires du syndic de copropriété peuvent être fixés à l'avance dans le contrat, ou être votés par l'assemblée générale au cas par cas.
En savoir plus : travaux
Honoraires du syndic de copropriété : quelques conseils pour bien négocier le contrat
Les honoraires pour gestion courante
Afin que le syndic évalue ses honoraires à moindre coût, il faut montrer les points positifs de sa copropriété au moment de la négociation.
De plus, il convient d'étudier en détail la liste des tâches de gestion courante, afin que celles-ci ne soient pas facturées comme des prestations spécifiques.
Attention : la tenue de l'assemblée générale peut être surfacturée si elle se déroule en dehors des horaires de bureaux.
Les copropriétés importantes peuvent obtenir un tarif dégressif du forfait de gestion courante.
Les honoraires pour prestations spécifiques
Les honoraires du syndic de copropriété pour prestations spécifiques peuvent faire l'objet de forfaits pour certaines tâches, comme par exemple la mutation d'un lot. Le principe du forfait permet de garantir des charges fixes.
Il est intéressant de ramener au mois le tarif horaire du personnel mis à disposition par le syndic et d'évaluer le temps passé pour les démarches administratives.
Certains syndics ont tendance à sous-traiter les tâches administratives, ce qui en renchérit le coût.
Comment réduire les honoraires du syndic de copropriété ?
La reproduction des documents
Les frais de photocopies sont souvent un point de litige avec le syndic. Il faut demander à les inclure dans les charges courantes ou négocier un forfait.
La tenue de l'assemblée générale
On peut simplifier les procédures comme la remise en mains propres de la convocation, plutôt que le courrier recommandé, ou faire réaliser le secrétariat par le président du conseil syndical.
Ouverture d'un compte séparé
Certains syndics préfèrent gérer le compte du syndicat sur leur compte professionnel et facture l'ouverture d'un compte séparé, ce qui est abusif.
Frais pour recouvrement des charges et des impayés
Le syndic ne doit pas multiplier les interventions coûteuses et inutiles.
La procédure doit être graduée entre :
- frais de mise de demeure et de relance,
- frais d'hypothèque,
- frais d'huissiers.
Honoraires du syndic de copropriété : exemples de prix
| Honoraires du syndic de copropriété | ||
|---|---|---|
| Forfait gestion courante par copropriété À partir de 10 lots |
|
|
| Taux horaire des vacations pour prestations exceptionnelles aux horaires de bureaux |
|
|
| Taux horaire des vacations pour prestations exceptionnelles au-delà de 22 h |
|
|
| Recouvrement des impayés | Frais de relance | Entre 3,50 et 10,00 € HT |
| Mise en demeure par lettre recommandée | Entre 10 et 50 € HT | |
| Remise du dossier à huissier ou avocat | Entre 80 € HT et jusqu'à 500 € HT pour un avocat | |
| Tenue d'un compte séparé par lot et par an |
|
|
| Suivi des travaux votés en assemblée | De 2 à 6 % du montant des travaux | |
| Photocopies |
|
|
Bon à savoir : La TVA applicable est de 19,6 %.
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