Lotissement

Principe du lotissement

Définition

Un lotissement est une opération d'aménagement qui a pour objet la division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments pour une période de dix ans :

• La création et l'aménagement d'un lotissement sont soumis aux règles d'urbanisme.
• Un arrêté d'autorisation doit être délivré par le maire de la commune pour sa création.

Bon à savoir : le statut du lotissement n'impose pas un régime de gestion des biens.

Aménagement

Un opérateur immobilier, qu'on appelle lotisseur, achète un terrain, généralement en périphérie d'une commune

Il réalise les études techniques nécessaires à la viabilisation et élabore un plan de division cadastrale qui délimite :

• les terrains à construire,
• les espaces communs (rues, places, espaces verts).

Le lotisseur fait réaliser les travaux de voirie et l'installation des réseaux suivants :

• eau, électricité,
• évacuation des eaux usées,
• télécommunications,
• équipements contre l'incendie.

Ensuite, le lotisseur peut vendre les lots à construire :

• soit directement à des propriétaires qui y font construire leur maison,
• soit à un constructeur immobilier qui édifie les constructions et les vend à l'unité.

Enfin, le lotisseur cède les voies et espaces communs à l'association syndicale libre ou à la commune.

Lotissement et cahier des charges

Ce cahier des charges, rédigé par le lotisseur, définit les règles d'usage et les servitudes du lotissement :

• Il définit la répartition des charges, le stationnement, la tranquillité des résidents...
• Le cahier des charges n'est pas obligatoire, mais il est souvent présent.

Lotissement : règlement

Un règlement du lotissement peut imposer des règles plus strictes concernant

• l'implantation des bâtiments,
• l'aspect extérieur des constructions,
• les clôtures,
• les plantations, etc.

Propriétaire dans un lotissement, c'est comment ?

Le propriétaire est pleinement propriétaire d'une parcelle de terrain privative et de la maison qu'il a fait édifier dessus :

• Les propriétaires deviennent des colotis et non des copropriétaires.
• Le propriétaire doit s'acquitter des charges relatives à l'entretien et à la gestion des espaces et équipements communs.
• Il aménage sa parcelle privative en respectant, le cas échéant, le cahier des charges et le règlement du lotissement.

L'association syndicale libre du lotissement

Création d'une ASL

Lorsque des espaces et équipements communs existent dans le lotissement, la création d'une association syndicale libre est obligatoire :

• Elle doit être déclarée en préfecture, où ses statuts sont déposés.
• Le lotisseur peut créer l'association syndicale libre et définir ses statuts.

Statuts de l'ASL

Les statuts de l'association syndicale libre doivent obligatoirement contenir :

• les noms, objet et adresse du siège,
• les règles de fonctionnement (délibérations, réunions, quorum, par exemple),
• les attributions,
• les modalités de financement et de recouvrement des cotisations.

Prérogatives et missions de l'ASL

Tous les propriétaires de parcelles privatives sont membres de droit de l'association syndicale libre.

L'association syndicale du lotissement est propriétaire :

• des parcelles communes,
• des bâtiments collectifs,
• des équipements collectifs.

L'association syndicale libre a trois fonctions :

• entretenir et gérer les espaces et équipement commun,
• faire respecter le cahier des charges,
• voter et collecter les appels de fonds pour financer les charges.

Organes de l'ASL

L'association syndicale du lotissement doit créer trois organes :

• une assemblée de propriétaires,
• un comité syndical qui est en charge de la gestion (3 à 7 membres élus, appelés syndics),
• un président, un trésorier et un secrétaire, tous désignés par le comité syndical.

Dissolution de l'ASL

L'association syndicale libre du lotissement peut être dissoute quand son objet disparaît.

La dissolution peut intervenir du fait du transfert des réseaux et de la voirie à la commune, ou bien s'il n'existe plus d'équipements communs.

Lotissement et copropriété

Seuls les espaces et équipements communs sont soumis au régime de la copropriété.

Cependant, on voit que la gestion du lotissement par l'association syndicale libre est plus souple que la gestion d'une copropriété horizontale.

• Les règles de majorité peuvent être assouplies par rapport aux règles d'une assemblée générale de copropriété.
• Les équipements et espaces communs peuvent être supprimés, ce qui est impossible dans une copropriété classique.
• Ce sont les propriétaires qui gèrent directement leur lotissement, par l'intermédiaire du comité syndical, sans obligation d'avoir un syndic.

Important : Certains lotissements peuvent contenir des lots occupés par un ou plusieurs immeubles soumis au régime de la copropriété. Dans ce cas, le régime de la copropriété s'applique uniquement à l'intérieur du lot. Le syndicat des copropriétaires joue alors le rôle de propriétaire du lotissement.