Parties communes de la copropriété

C'est sa quote-part des parties communes qui permet à chaque copropriétaire de disposer d'un nombre de voix pour voter en assemblée générale.

Définition des parties communes

Les parties communes sont les parties des bâtiments à l'usage de tous les copropriétaires.

Aucun copropriétaire n'a le droit d'annexer des parties communes pour son usage exclusif.

Il s'agit :

• du sol de la copropriété,
• des cours, parcs et jardins,
• des voies d'accès,
• le gros œuvre du bâtiment (murs, toiture...),
• les éléments d'équipements (ascenseur, chauffage collectif...),
• les gaines et têtes de cheminée,
• les parties des canalisations qui traversent les parties privatives,
• les canalisations,
• les réseaux d'eau et d'électricité.

Cependant, certaines copropriétés peuvent établir une distinction entre

• Parties communes générales : sol de la copropriété, voies d'accès, espaces verts à l'usage de l'ensemble des copropriétaires.
• Parties communes spéciales : le gros œuvre et les éléments d'équipements de chaque bâtiment, qui concernent uniquement les copropriétaires du bâtiment.

Le règlement de copropriété peut accorder un droit de jouissance exclusif à un copropriétaire sur une partie commune. Il s'agit généralement d'une terrasse, d'une cour intérieure ou d'un jardin accessible uniquement depuis le lot du copropriétaire.

Parties communes : quels travaux ?

Étant donné que les parties communes sont à l'usage de tous les copropriétaires, les travaux sur ces parties communes doivent faire l'objet d'un vote en assemblée générale.

Les travaux sur les parties communes sont des travaux d'entretien, voire de réfection, ainsi que les travaux d'entretien et de rénovation des équipements communs.

Selon la nature des travaux, différentes règles de majorité s'appliquent.

En savoir plus : travaux dans la copropriété

C'est le syndic qui a la charge de mener à bien ces travaux, dans un souci d'entretien et de conservation de l'immeuble.

Les travaux sur les parties communes peuvent également permettre d'installer de nouveaux équipements, comme l'installation d'un ascenseur par exemple. Dans ce cas, le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires, en proportion des avantages pour chacun.

Ainsi, certains copropriétaires peuvent accepter de payer une part plus élevée, car le nouvel équipement apporte une plus-value à leur lot.

À savoir : lorsqu'un copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, il ne peut y faire réaliser que de menus travaux d'aménagement. Si les travaux réalisés modifient la destination des lieux, ils sont considérés comme une appropriation des parties communes, qui est passible d'une action en justice.

Charges des parties communes

Il existe deux types de charges :

Les charges générales

Elles concernent la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.

La valeur du lot de chaque copropriétaire permet généralement d'établir les quotes-parts des parties communes et de calculer le montant des charges générales.

Les charges spéciales

Les charges spéciales concernent les services collectifs et les éléments d'équipements communs. Elles sont calculées en fonction de l'utilité que représentent ces éléments pour chaque lot.

Cependant, des compteurs individuels peuvent être installés afin de répartir au mieux les dépenses de chaque copropriétaire, en tenant compte de la consommation réelle.

En savoir plus : charges de copropriété