Parties privatives copropriété

C'est le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives et les parties communes.

Copropriété : que sont les parties privatives ?

Les parties privatives sont les éléments d'un bâtiment réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire. Quand un copropriétaire achète un appartement en copropriété, de quoi est-il exactement propriétaire ?

L'intérieur de son appartement constitue les parties privatives. Cependant, il est propriétaire :

• des revêtements de sols, des murs (sauf les gros murs et les murs mitoyens),
• des plafonds, des cloisons,
• des éléments d'équipements (radiateurs, canalisations desservant la partie privative, installations de cuisine et de salle de bains),
• des fenêtres, volets, persiennes,
• des cheminées (mais pas de leur conduit),
• de la porte d'entrée.

Le copropriétaire dispose du droit de jouir librement de ses parties privatives, en respectant :

• le règlement de copropriété,
• la destination de l'immeuble,
• la tranquillité des voisins.

À ce titre, il peut louer ses parties privatives, les aménager, les vendre.

En savoir plus : copropriétaires

Le cas particulier des balcons

Bien que réservés à l'usage exclusif du copropriétaire, les balcons peuvent être classés dans les parties privatives ou dans les parties communes.

Il faut consulter le règlement de copropriété pour en connaître la détermination.

Parties privatives : quels travaux ?

Les travaux dans les parties privatives qui sont libres

Chaque copropriétaire a le droit d'aménager librement ses parties privatives, c'est-à-dire qu'il peut sans autorisation :

• refaire les papiers peints et la peinture ;
• changer les revêtements des sols (attention, remplacer la moquette par du parquet peut avoir des conséquences en matière de bruit) ;
• percer de nouvelles ouvertures à l'intérieur de son appartement ;
• abattre ou créer des cloisons ;
• installer des équipements de confort supplémentaires ;

En fait, le copropriétaire ne doit pas toucher au gros œuvre.

Les travaux dans les parties privatives qui nécessitent des précautions

Pour tous les travaux sur les parties privatives qui modifient l'aspect extérieur de l'immeuble, il convient généralement de se reporter au règlement de copropriété.

Ainsi, le règlement de copropriété peut encadrer ces travaux en imposant l'utilisation de matériaux particuliers, de modèles d'équipements agréés par le syndic, la couleur des peintures...

Attention à vérifier que l'on est en conformité avec le règlement de copropriété donc si l'on veut :

• repeindre ou fermer son balcon,
• installer un store, installer des volets,
• repeindre sa porte palière,
• installer un tapis, une enseigne ou une plaque professionnelle.

Les travaux dans les parties privatives qui nécessitent des autorisations

Si les travaux réalisés sur les parties privatives affectent les parties communes, alors le copropriétaire doit demander l'autorisation de l'assemblée générale.

Cette autorisation nécessite un vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires.

Attention : Le copropriétaire qui fait réaliser des travaux irréguliers dans ses parties privatives s'expose à une remise en état des lieux, voire à des dommages et intérêts s'il y a un préjudice pour la copropriété et/ou pour un copropriétaire.

Parties privatives : les charges

Les copropriétaires doivent s'acquitter d'un montant de charges différent selon la valeur et la situation de leur lot.

Il existe deux types de charges :

Charges générales

Les charges générales correspondent à l'entretien, la conservation et l'administration de l'immeuble.

La part des charges générales de chaque copropriétaire est déterminée par la valeur des parties privatives du lot par rapport à l'ensemble des autres parties privatives, c'est-à-dire selon la consistance et la situation du lot.

La consistance du lot est établie en fonction de sa structure physique (appartement, cave, chambre de service...).

La situation du lot est calculée en fonction de :

• l'accès,
• l'ensoleillement,
• la tranquillité.

Charges spéciales

Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs.

La répartition est fonction de l'utilité que chaque lot peut tirer des services et équipements de la copropriété et d'une consommation réelle individualisée.

C'est la situation du lot dans l'immeuble et l'utilisation des parties privatives qui permettent de déterminer la répartition des charges spéciales.

En savoir plus : charges de copropriété