Travaux dans la copropriété

Les travaux réalisés dans les parties communes ou sur les équipements communs sont votés au préalable en assemblée générale. Seuls quelques travaux échappent à cette règle.

Les travaux sans autorisation

Les travaux réalisés par le copropriétaire dans les parties privatives

Chaque copropriétaire a le droit d'effectuer des travaux sur ses parties privatives, sans autorisation de la copropriété, à deux conditions :

• Les travaux ne doivent pas affecter les parties communes.
• Les travaux ne doivent pas affecter l'aspect extérieur de l'immeuble.

Toutefois, ces travaux doivent respecter l'usage des parties privatives fixé dans le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble.

Le copropriétaire peut donc faire réaliser des travaux d'aménagement intérieur (ex. refaire l'installation électrique) ou des transformations (ex. déplacer des cloisons, créer une salle d'eau).

Pour les autres travaux, un vote en assemblée générale à la majorité absolue est nécessaire.

Les travaux réalisés par le syndic

Le syndic de copropriété peut prendre l'initiative de faire réaliser des travaux sans vote préalable de l'assemblée générale. Il s'agit de deux types de travaux :

• Les menus travaux d'entretien dont le coût est faible.
• Les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.

Cependant, pour les travaux urgents, le syndic de copropriété a l'obligation :

• d'informer les copropriétaires par courrier ou affiche,
• de convoquer une assemblée où les travaux urgents seront votés a posteriori.

Après avis du conseil syndical, le syndic de copropriété peut demander le versement d'une provision, mais pas plus d'un tiers du devis des travaux.

À noter : on considère qu'il y a urgence lorsque l'immeuble est soumis à une menace imminente.

Les travaux votés en assemblée générale

Différentes règles de majorité selon la nature des travaux.

On distingue deux types de travaux :

Les travaux d'entretien

Les travaux d'entretien, de réfection et d'accessibilité sont votés à la majorité simple. Ils concernent tout ce qui est remplacé à l'identique.

• Entretien des parties communes (ex. réparation des escaliers).
• Maintien de l'immeuble en bon état (ex. réfection partielle de la toiture).
• Travaux d'accessibilité aux handicapés (ex. pose d'une rampe d'accès).

Les travaux d'amélioration

• Sont votés à la majorité absolue :
  • travaux rendus obligatoires par décision législative ou réglementaire (ex. ravalement, installation d'une porte de sécurité dans l'ascenseur) ;
  • travaux d'économie d'énergie (ex. isolation thermique du bâtiment) ;
  • suppression des vides ordures ;
  • installation d'une antenne collective de TV ou d'un réseau câblé ;
  • pose de canalisations pour mise en conformité ;
  • installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ;
  • autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes.
• Sont votés à la double majorité le type de travaux d'amélioration permet d'apporter un plus grand confort à l'immeuble, en rénovant ou en ajoutant un équipement :
  • installation d'un ascenseur ;
  • création d'un local à usage commun ;
  • installation de boîtes aux lettres.

À noter : les propriétaires qui n'ont pas donné leur accord à ces travaux peuvent payer leurs travaux sur une période de dix ans.

• Sont votés à l'unanimité :
  • les travaux de surélévation,
  • les travaux portant atteinte à la destination de l'immeuble,
  • les travaux portant atteinte à l'harmonie de l'immeuble,
  • les travaux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En savoir plus : assemblée générale de copropriété

Les travaux nécessitant des autorisations particulières

Avant leur exécution, certains travaux de construction nécessitent une autorisation préalable relevant du code de l'urbanisme.

Il appartient à la personne qui fait réaliser les travaux de demander une autorisation en mairie. Selon la nature des travaux, une simple déclaration ou un permis de construire sont exigés.

Déclaration préalable des travaux en mairie

• Ravalement des façades.
• Construction de moins de 20 m² (garage, véranda).
• Création d'une piscine.

Permis de construire

• Modification de l'aspect extérieur du bâtiment (rehausser le toit).
• Création nouvelle de plus de 20 m².
• Édification d'un nouveau bâtiment.

Enfin, les travaux de construction sont soumis à une obligation d'assurance, l'assurance dommage-ouvrage.

En savoir plus : assurances copropriété